토론토 부동산 시장의 이해
캐나다 부동산 실무 가이드의 시장검토 실무 첫번째, “토론토 부동산 시장의 이해” 내용입니다.
토론토 부동산 연구소 박소장
1.1 캐나다와 토론토
2020년 현재, 세계에서 두 번째로 넓은 나라, 세계에서 살기 좋은 도시가 많은 나라, 최상위 국가 이미지브랜드와 미래 국가번영지수를 기반으로 우수한 대학에서 제공하는 수준 높은 교육환경과 세계 제일을 자랑하는 사회복지체계를 갖춘 나라, 이런 캐나다에 살기 위해 100년 전 유학생으로부터 반세기전 독일과 남미의 제3국 경유, 80년대 후반 투자이민으로, 최근의 기술 경험 이민까지 우리 한민족의 쉼 없는 ‘행복한 삶’의 추구는 아직도 진행 중이다.
최근 캐나다 통계청에서 발표한 인구조사에서는 2020년 10월 1일 현재, 전 국민 3천 801만 명이 온타리오주 (1,473만 명), 퀘벡주 (858만 명)와 브리티시 컬럼비아주 (515만 명) 순으로 거주하고 있으며, 대부분 토론토, 몬트리올, 밴쿠버, 캘거리 등 대도시에 집중되어 살아가고 있는 것으로 나타났다.
광역 토론토의 경우, 2019년에는 647만명이 거주하는 것으로 추산하고 있으며, 캐나다 정부의 이민 확대 정책에 따라 2021년 40만명을 시작으로, 2022년 41만명, 2023년 42만명으로 3년간 총 120만명의 신규 이민자 수용을 추진하고 있다.
이들 중 많은 비중이 대도시 정착을 선호함에 따라, 매년 10만여 명의 토론토 순유입 인구 증가가 예상된다. 토론토는 캐나다에서 가장 큰 도시이며, 북미에서는 네 번째로 큰 도시다. 전 세계 230여개 나라에서 이주한 사람들이 토론토니안의 50%를 넘게 차지한다니 과연 세계 최대의 모자이크 문화 도시라 할 수 있다. 몬트리올이 프랑스계 캐나다의 중심지라면, 토론토는 영국계 캐나다의 최대 중심지이자 온타리오의 주도이기도 하다. 인근 도시인 미시사가, 브램튼, 반, 리치몬드힐, 마캄 도시들 을 연결하여 GTA라는 광역도시권을 형성하고 있고, 캐나다 전체 인구의 25%가 거주하고 있으며, 800만 명이 거주하는 Golden Horseshoe 지역 중 하나이다. 또한 토론토는 캐나다의 금융, 경제, 예술, 문화의 중심 도시이기도 하다.
1.2 시장검토 절차
부동산 시장을 검토함에 있어 시장을 정의하고, 그 절차에 대한 고찰이 필요하다. 부동산 시장이라 함은 부동산 권리를 거래 대상으로 상호 유리한 교환을 통해 가격을 결정하고, 등기(Title)라는 형식을 거래 수단으로 하는 비즈니스의 장이라 정의 할 수 있다. 토론토 부동산 시장 역시 지역 고정성, 거래 비정형성, 수요 공급의 지연성, 거래 개별성이라는 부동산의 일반 특징 외에도 도시개발 모형상 다핵이론 선상에서 확장되는 도시라는 특징이 있다.
부동산 시장검토 순서를 <Chart 1>에 설명하였다.
<Chart 1. 토론토 부동산 시장 검토 순서도, 박영석>
각각의 과정을 크게 다섯 가지로 나누어 살펴보면, 부동산 시장을 이해하기 위한 개념 학습과정 (General Understanding), 자료를 취합하고 이를 분석하는 과정 (Collecting Data), 의미있는 분석결과를 서류화 하는 과정 (Producing Reports), 이해 당사자들에게 전달하는 과정 (Presentation)과 검토의 궁긍적인 목적인 계약 과정 (DecisionMaking)으로 나눌 수 있으며, 주요 내용은 다음과 같다.
1.2.1 General Understanding
이 과정에서는 부동산의 일반적인 속성을 이해하고, 지역특성, 매매절차, 자금계획 등의 개념을 학습하는 과정이라 할 수 있다. 토론토시청, 부동산 협회 등 유관 기관 자료를 검토하고 부동산 중개인, 몰기지 에이전트 전문가를 통해 매매 프로세스 전반을 사전에 파악하여 실패에 대한 위험요인을 제거하고, 소요되는 비용을 산출, 개인이나 고객에게 맞는 타임 스케줄을 준비하는 기간이라 할 수 있다.
1.2.2 Collecting Data
자료의 취합 과정에서는 거래의 대상 프로퍼티에 따라 국가부동산가격, 소비자신뢰지수, 홈 프라이스 인덱스 등의 거시통계 자료와 지역 부동산 인디케이터 (거래량, 거래금액, 소요기간, 가격비율 등)의 미시통계 자료, 거래 가격에 영향을 미치는 인구통계, 고용과 임금수준, 이자율 자료와 미래 공급의 영향을 주는 건설경기 전망 등의 자료를 취합하는 과정이라 할 수 있다.
1.2.3 Producing Reports
많은 시간과 노력을 통해 얻는 자료들을 의미 있게 정리하는 과정이다. 고객요구에 따라 전반적인 시장동향, 미래전망보고서 형태가 될 수 도 있으며, 투자자들을 위한 경제성 검토서나 동질성이 확보된 프로퍼티 비교를 통해 거래가격을 산출하는 CMA (Comparative Market Analysis) 보고서 등을 생산하는 과정이다.
1.2.4 Presentation
산출된 보고서를 고객의 눈높이로 설명하고 상호 협의를 진행하는 과정이다. 이 과정에는 시장을 올바르게 이해하고, 목표를 설정, 시장접근 방식과 구체적인 단계별 전략 논의가 포함된다.
1.2.5 Decision Making
당사자 간의 합의가 이루어지면, 상호 신뢰를 바탕으로 마지막 의사결정 단계인 계약을 맺는다. 바이어의 경우 BRA (Buyer Representation Agreement)를 셀러의 경우 LA (Listing Agreement)를 통해 계약을 성문화하며, 이 과정에서는 WWR (Working With Realtor), MLS Data Sheet, Schedule을 작성하는등 제반 계약 업무를 마무리 한다.
1.3 요인분석 검토
1.3.1 인구 통계학적 변화
주택소비의 자연 증감은 새로운 커플이 가정을 이루고, 이혼 재혼으로 인한 변화, 자연사로 인한 수요소멸 등 많은 원인에 의해 주택 수요가 변화한다. 토론토의 경우, 지속적인 이민 가정의 순유입으로 인한 증가가 가장 큰 요인으로 인식되고 있다.
<Chart 2. 온타리오주 인구변화, Ministry of Finance>
1.3.2 고용조건과 임금수준
선행 지표인 토론토의 경제 회복 국면과 낙관적인 고용전망은 후행 지표인 부동산 시장 수요를 직접 견인한다. 낮은 실업률을 유지하고 임금인상이 동반되면 부동산 시장의 유입량 증가와 더 큰 프로퍼티 구입의 유인 요건이 된다. 또한 고용보험 프로그램은 실업의 충격을 완화시키며, 연금과 사회보장 프로그램은 수명연장으로 인한 장기주택보유, 추가 주택 구입 등에도 연동된다.
1.3.3 몰기지 한도와 이자율
돈을 빌리는 사람의 신용과 담보 물건의 건전성은 대부의 기본요건이며, 부동산 시장 역시 예외는 아니다. 대부분의 렌더들은 부동산의 자산 건전성을 높게 평가해 평가가액 대비 80%까지 대출한도를 늘리고 낮은 이자율을 책정하지만 차용인의 신용, 신분, 소득 등 상환 능력에 따라 한도를 낮추고 높은 이자율을 부담 시킬 수 있다.
캐나다 중앙은행에서 결정하는 통화 이자율은 <chart 3>과 같다.
<Chart 3. 통화 이자율, Bank of Canada>
보는 바와 같이 세계적인 펜데믹 이후, 정부의 저금리 정책기조가 당분간 유지될 전망이다.
1.3.4. 건설경기
지속적인 건설 활동 역시 부동산 시장의 주요 요인이다. 건설이 초과 공급될 경우, 적정 수요를 상회하는 신규 공급 물량이 부동산 가치 상승의 부담이 될 수 있고, 소비자 수요 증가에 대응하는 공급 증가가 아닌 이상, 부동산 가격은 하향 경향이 있다고 할 수 있다.
1.4 주택가격 수준
토론토의 주택가격 상승이 장기간 오래 지속 되어 왔고, 가계의 많은 수가 몰기지를 통해 주택을 구입하여 가격 변동에 따른 영향이 크므로 토론토 주택 가격의 수준을 비교 검토해 볼 필요가 있다. 주택가격의 적정성 여부는 토론토 가정의 소득수준, 물가, GDP 대비 자산 가치 수준 등 다양한 요인을 감안하여 판단해야 하는데, World Bank와 UN에서 권장하는 지표로서 PIR (Price to Income Ratio, Median Multiple, 소득대비 주택가격 수준)를 사용하며, 세계주요도시 PIR은 <Chart 4>와 같다.
<Chart 4. 세계 주요도시 주택가격 수준, 박영석>
적정한 PIR 수준을 3.0 또는 그 이하로, 5.1이상은 주택구입이 어려운 수준으로 규정하고 있는데, 현재 상당수의 주요 대도시 PIR은 평균을 상회하고 있으며, 홍콩(20.8)이 가장 높은 수준을 기록하고 있으며, 밴쿠버(11.9)에 이어 호주의 시드니(11.0)와 멜버른(9.5), 미국의 LA(9.0)가 PIR 9.0 이상인 것으로 집계 되었다.
북미의 대도시 역시 밴쿠버(11.9), LA(9.0), 토론토(8.6), 뉴욕(5.4) 순으로 가계소득을 고려하면 주택가격에 다소부담이 있는 것으로 판단된다. 밴쿠버와 토론토를 제외한 캐나다의 대도시들 역시 몬트리올(4.7), 오타와(4.1), 캘거리(3.9), 에드먼튼(3.8) 순으로 PIR 3.0 이상의 수준을 나타내었다.
1.5 시장 일반 현황
토론토와 GTA 부동산 시장의 일반 현황은 <Chart 5>와 같다.
광역토론토에는 총 647만명이 거주하고 있고, 자연증가분을 감안한 순유입 (이주 – 전출) 인구는 연간 2% 수준인 13만여명이 증가하고 있는 것으로 조사 되었다.
가장 최근의 캐나다 센서스조사(2016년) 통계에 의하면, 조사당시 280여만 명이 토론토에 거주하고 있고, 해밀턴을 포함, 인근 도시에는 345만 명이 거주하여, GTA 합계 625만 명이 214만여 가구에 거주하고 있는 것으로 추정되었다.
주택의 종류별로는 단독주택이 가장 많은 비율을 차지하고 있고, 세미 단독과 저층콘도, 고층콘도 순으로 나타났으며, 가정의 구성을 살펴보면, 결혼 가정이 전체의 73.08%로 가장 많은 부분을 차지하고 있고, 한 부모 가정이 17.97%, 동거가정이 8.95% 순 이었다. 가족을 이루는 인원수의 경우, 1인 가정과 2인 가정을 합치면 전체의 반이 넘는 52.37%를 차지하고 있고, 4인 가정 (17.66%)이 3인 가정 (17.50%)의 비율을 초과하는 것으로 미루어 자녀가 한 명보다는 두 명일 개연성이 높음을 알 수 있다. 이러한 가족 인원수 자료는 주택 수요를 예측해야 하는 건설업체에게 작은 공간의 유닛 공급을 유도하는 근거가 될 수 있다.
토론토 부동산 거래 가격 추이를 살펴보면 2008년 글로벌 금융위기를 제외한 전 기간에서 상승세를 확인 할 수 있는데, 일정 자산을 보유한 아시아, 중동계 신규 이민 수요가 부동산 시장을 견인하고 있다는 분석이 지배적이다.
다음은 이 내용을 동영상으로 제작하여 업로드해 드리고, “시장분석” 편을 정리하도록 하겠습니다. 긴 글 읽으시느라 고생 하셨습니다.
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토론토 부동산 연구소 박소장 드림. 647-994-2583